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房企股权投资领域寻出口 鸿坤亿润投资布局“大

发布时间 2019-11-06

  10月10日,易居房地产研究院发布报告显示,9月13城二手房市场进一步降温,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。13个城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%,同比增长6.6%。

  过去两年来,在经济下行,宏观政策、信贷政策趋严,外部竞争激烈的背景下,房地产进入白银时代。企业们纷纷开启战略调整,多元化布局新赛道,其中一些地产集团在股权投资领域寻找出口。记者了解到,龙湖、绿地、碧桂园、远洋、鸿坤等大中小房地产企业均有参与到PE投资,预实现多元化软着陆。

  10月29日,在接受《华夏时报》记者采访时,鸿坤集团旗下鸿坤亿润投资合伙人王焕表示,目前,很多行业都处于市场出清阶段,大部分资源向头部品牌集中,房地产也如此。从2018年开始,房地产从“黄金时代”进入了“白银时代”,整体行业发展放缓,但几家头部企业增长依旧较快。中小地产商面临的形式很严峻,因此鸿坤集团必须走出一条不一样的路。

  “我们在2016年最早提出了‘地产+PE’,核心逻辑很简单,就是除了房子买卖外,要为社区里所有住户提供更多样化的服务。通过投资房地产上下游项目,让买鸿坤房子的住户,居住更开心,生活更便利。” 王焕提到。

  2015年3月,前万科高级副总裁毛大庆宣布离职创业,此后政府部门、投资者、企业,创业者,前来找他谈合作的人士络绎不绝。

  40多天后毛大庆公开了其创业项目“优客工场”。除了创新工场、真格基金、红杉资本等诸多大牌VC做天使投资人外,优客工场还有一位重要的战略合作伙伴,即鸿坤集团旗下的鸿坤亿润投资。

  这个看起来似乎有些眼生的投资机构却是当时“优客工场”最大的法人发起股东。有知情人士透露,茂县举行文艺演出 喜迎新中国成九龍彩壇www.765544.com!毛大庆首次创业十分看中鸿坤的资源。

  10月29日,鸿坤亿润投资合伙人王焕在接受《华夏时报》记者采访时提到,我们当时非常看好“优客工场”的共享办公概念,也提供了三家店,让他们进行模式创新和突破。背靠地产商资源,鸿坤亿润投资为优客工场带来了强有力的产业支持。

  2018年,“优客工场”完成了数亿元C+轮融资以及2亿美元D轮融资,先后收购合并了洪泰创新空间无界空间、wedo联合创业社、Workingdom等。2019年优客工场已准备在美国IPO,筹集多达2亿美元资金。

  作为天使轮和A轮的投资人,鸿坤亿润投资也因此获得了大量关注。“鸿坤亿润投资与优客工场的产业互动和产业扶持,使双方都能从中获取较大的收益,这是产业资本和PE最大的区别。”王焕说。

  鸿坤集团成立于2002年,曾于2009年在北京西红门以理想城项目一炮走红,该项目单盘销量连续三年破20亿元。目前,鸿坤集团是一家拥有鸿坤资本(金融投资)、鸿坤产业(产业发展)、鸿坤文旅(文化旅游)和鸿坤地产(地产开发)四大业务板块的复合型控股集团。鸿坤亿润投资创立于2007年,为鸿坤资本大平台下的PE机构。

  王焕介绍,鸿坤亿润投资目前管理20多支基金,管理规模100多亿,已投资超50个项目,包括优客工场、快手、昆仑决、聚橙网、万国体育等多个行业龙头企业。

  2007年,刚开始做投资时,鸿坤亿润投资是一个纯财务投资人,在多个领域均有布局。但2014年,公司复盘、总结后发现,投过收益高、回报好的项目,恰恰都来自与地产相关的赛道。

  因此,鸿坤亿润投资在2014年开始转型,调整策略,充分发挥产业优势,沿着“地产+”进行布局。“调整定位后,我们投资有两条标准:第一,只投资看得懂的项目;第二,鸿坤的产业链要能为所有被投企业赋能。”

  “钱都是钱,越来越多的创业者开始重视投资方的资源。”王焕曾提到,资本市场两极分化下,深耕垂直领域、围绕生态链投资的专业投资机构,会更有机会发现价值洼地。

  2016年,鸿坤亿润投资和好未来联合投资了“青青部落”的千万级Pre-A轮融资。青青部落面向6-18岁的青少年提供包括军事、人文、艺术、体育、科技、轻游学等主题式、营地式夏冬令营。

  冬令营、夏令营,一年只有三个月,那么青青部落是不是可以利用其它时间增开周末营?但周末营实验产品的验证费用较高,对此,王焕表示:“我们将鸿坤的社区开放给青青部落,让他们免费到社区宣传招生,给他们用最低成本验证新模式的机会。”

  此后,青青部落用户人数快速增长,2017年仅有4000多人,2018年增长至20000人,其中13000多人参加了周末营。周末产品在城市周边举行,有马术活动、探洞活动和高校参观活动等,客单价几十到几百元不等,降低了消费门槛和提高消费频次,大量的用户参与了线上以及周末产品最终转化为夏冬营客户。

  “房地产背景的投资机构做股权投资的时候,会有不一样的视角、出发点和信息获取方式。”王焕表示,鸿坤亿润投资的投资趋势判断,来自集团的产业布局、物业、地产战略研究院等。我们有能力对行业里的项目,做广泛的调研,甚至在县域经济层面也有很好的触达。

  此外,王焕对《华夏时报》记者说,创投领域,风口多变。每年都会有不同的市场投资趋势。而多数时间,地产是信息的先知。“在商场里,我们能最早获悉哪个品牌火爆的消息。在新闻未爆出、市场VC未进入的时候,我们就能通过商家、物业等获得一些商业信息。”

  目前,利用鸿坤集团在地产行业的优势和资源积累,鸿坤亿润投资构筑了以“大居住”为主线的投资生态。王焕表示,大居住是基于居住场景的一切GMV。基于房子会产生很多交易,除了买卖和租赁外,以住宅为例,有装修、家政、送餐等。配套设施和服务完善可以保障房子的价值,同时给股权投资带来很多机会。

  举例来看,目前,围绕住房、商业地产或公寓出租的交易平台还不够成熟。商务部数据显示,2018年我国零售总额超38万亿元。2018年全国房产销售额突破14万亿元。两个行业的前端供应商市场都是巨头林立。但不同的是,在流动领域零售有淘宝、京东、拼多多等,至少都是5、6百亿美元产品。而房地产交易流通领域的上市企业相对较少。因此王焕认为,房地产拥有零售业三分之一交易额,市场很大,但流通领域竞争尚处蓝海,整体市值上涨的空间很多。

  同时,王焕介绍,在大居住领域,鸿坤亿润投资目前主要看的赛道有:存量资产应用和房地产上下游产业链及消费。

  如今,地产进入高存量时代已是行业的共识。早在2016年,易居研究院的数据就显示,从住宅存量/增量成交比例来看,北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1。说明二手住房成交规模已经超过一手住房,这五个城市的地产市场步入存量时代。

  存量市场的到来意味着人们的思维方式和建筑方式都发生了很大变化。以前,房地产就是拿地、开发、卖出,闭环非常短,产业链的价值链较短,但现在,房地产从单纯的交易场景转变为消费场景和办公场景,深入化运营成为大居住产业链的核心。

  因此,鸿坤亿润投资长期关注存量资产运用领域。其中,王焕表示看好长租公寓市场。实际上,长租公寓是房地产存量时代一个很大的突破口。王焕也提出,长租公寓完全是非标产品,需要企业有很强的运营能力。首先,一栋楼的出租率要在95%及以上,基本能保障单点盈亏平衡。另外,在扩张中,保持很好运营能力的复制非常难。鸿坤亿润投资很早之前就开始关注长租市场,未来遇到合适的项目或将投入进去。

  在房地产上游领域,鸿坤亿润投资会选择一些有颠覆性的商业模式或技术进行投资。例如,装备装修。王焕提到它未来或将重新定义装修。同时,AI、5G等技术的发展也会给智慧地产领域带来更多机会。

  此外,消费升级和消费分化也成为影响大居住环境的重要因素。王焕对《华夏时报》记者说,房地产市场的放缓导致消费市场的上升。在大消费层面上,鸿坤亿润投资一直在做赛道布局。

  其中,教育行业是鸿坤亿润投资布局的重点领域。首先,教育符合消费升级的理念,同时,教育在所有消费品中投资属性最强。“我们在自己的社区里做了很多调研后发现,多数家庭房子的支出占收入比例最高,排名第二的是教育。”王焕指出,教育行业的抗周期、抗风险能力很强。在资本寒冬和经济下行周期,医疗和教育的投资是非常好的方向。

  鸿坤亿润投资运用产业优势,投资多家线下教育机构。王焕表示,线下主要看素质教育,和一些壁垒较高且不容易被线上取代的模式。在体育教育方面,鸿坤亿润投资布局了拳击、击剑、赛艇等。首先,随着生活水平的提高,人们对于体育的需求,不再局限于健康,而是对一种生活方式的追求。一些比较小众的体育项目被越来越多的人所接受。而且体育培训很难被线上教育取代。

  同时,王焕认为,线上教育一定是未来的方向。“因为看了线下教育之后发现,它们很多都会走向线上,因为线上的规模化和增长逻辑会更好一些。”但目前,对于线上教育,鸿坤亿润投资选择谨慎处理。一方面,教育不属于数据基础特别好的行业。这个赛道一定要把教学资料及结构数据化,再渐进式迭代算法和技术,才能真正做到因材施教。

  另一方面,过渡烧钱和过渡资本扩张导致线上教育出现泡沫。“有时候资本的进入,并不一定会促进行业健康发展。目前,线上机构处于混战阶段,行业被资本逼着向前走。”王焕说。

  房企股权投资领域寻出口 鸿坤亿润投资布局“大居住”,王焕介绍,鸿坤亿润投资目前管理20多支基金,管理规模100多亿,已投资超50个项目,包括优客工场、快手、昆仑决、聚橙网、万国体育等多个行业龙头企业。王焕介绍,在大居住领域,鸿坤亿润投资目前主要看的赛道有:存量资产应用和房地产上下游产业链及消费。


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